承租人违章建房被拆 出租人不负赔偿责任
2006/4/11 7:40:55作者：刘 瑾 摘自： 编辑：合同网
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案例
2001年9月30日，王某与北京市大兴区前高米店村委会签订协议书，承租原城建三公司占有的前高米店村委会所有的房屋及土地，租期5年，承租期间，原房屋归前高米店村委会所有，新建房屋归王某所有。协议书签订后，因经营需要，王某未经前高米店村委会同意，在所承租的院内平地上，又新建房屋6815.75平方米，上述房屋未取得房屋准建证及产权证。2004年8月1日，北京市大兴区城市管理监察大队下发限期拆除违法（临时）建筑通知书，要求王某将其自建房屋拆除。王某在自行拆除后找到前高米店村委会，要求补偿因拆除建筑物造成的部分损失。村书记、村长以证明人身份给王某出具《说明》一份，记载：因未到合同期限，城市管理监察大队限强制拆除；因未拆迁时，村里同意按最低每平方米200元赔偿，望村领导协商解决。此后，王某凭此说明多次向前高米店村委会要求赔偿，但被以各种理由拒绝。王某遂诉至北京市大兴区人民法院，要求前高米店村委会赔偿其经济损失136.315万元。
析法
大兴区法院经审理后认为，王某与前高米店村委会的合同签订后，前高米店村委会未收到王某交纳的租赁费，且王某在未取得房屋准建手续情况下，私自建房，导致被依法拆除，故王某应对此造成的损失自行承担责任。前高米店村委会书记、村长作为证明人，并无权利给前高米店村委会设定赔偿义务，其给王某出具的《说明》并不能作为王某向前高米店村委会主张权利的依据。故判决驳回王某的诉讼请求。一审判决后，王某提出上诉。二审法院经审理认为，王某在未取得房屋准建手续情况下重建、新建了房屋，导致被城管部门依法限期拆除，造成的损失应自行承担。前村书记、村长为王某出具的《说明》明确指出“因未拆迁时”，王某重建、新建房屋不是因拆迁而被拆除，无权要求村里对其进行赔偿。故法院判决驳回上诉，维持原判。
答疑
本案主要涉及的法律问题是：在租赁合同中因添附物被确认为违章建筑被行政机关依法拆除，作为虽未明确表示同意但根据实际情况应推定为明知承租人进行添附的出租人，是否应承担相应的赔偿或补偿责任。
首先运用相关法学理论并结合本案所认定的事实对租赁合同中有关添附行为加以分析。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该法条对改善或增设物规定了两种情形：一种是经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的善意添附；另一种是未经出租人同意或超出合同约定用途合理范围，擅自所为的恶意添附。对善意添附，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”
在审判实践中，在对租赁合同终止、合同无效等情况下，作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿，否则出租人所获利益将会因无法律或合同依据而为不当得利。由此，不难看出，我国对合法添附物的折价补偿方式，就其立法本意，是在遵循公平、等价有偿、诚实信用等民法基本原则的前提下，对租赁合同双方当事人的权益都给予了充分保护，使利益均衡。
本案中，前高米店村委会在知道王某擅自修建房屋后，虽未明确表示反对，但王某是在未取得房屋准建手续的情况下擅自修建、新建房屋，则此行为潜在的后果是一旦租赁合同终止或被确认无效，则前高米店村委会并不能因此而享受预期利益，故如果在本案中适用善意添附原则，由前高米店村委会对王某进行折价补偿，显然有悖于立法精神和法学理论。
所以，本案一、二审法院对王某因未取得房屋准建手续情况下重建、新建房屋，导致被城管部门依法限期拆除，而自行承担相应损失的认定是正确的。
提示
我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收和征用，是国家强行取得公民和法人的财产权或者强行使用公民和法人的财产的制度，是物权绝对性原则的例外规则。
违法建筑物，是指“未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物。”
违法建筑物的基本特征就是具有“先天违法性”，我国法律、法规并未规定对违法建筑物进行补偿的原则。
2001年9月30日，王某与北京市大兴区前高米店村委会签订协议书，承租原城建三公司占有的前高米店村委会所有的房屋及土地，租期5年，承租期间，原房屋归前高米店村委会所有，新建房屋归王某所有。协议书签订后，因经营需要，王某未经前高米店村委会同意，在所承租的院内平地上，又新建房屋6815.75平方米，上述房屋未取得房屋准建证及产权证。2004年8月1日，北京市大兴区城市管理监察大队下发限期拆除违法（临时）建筑通知书，要求王某将其自建房屋拆除。王某在自行拆除后找到前高米店村委会，要求补偿因拆除建筑物造成的部分损失。村书记、村长以证明人身份给王某出具《说明》一份，记载：因未到合同期限，城市管理监察大队限强制拆除；因未拆迁时，村里同意按最低每平方米200元赔偿，望村领导协商解决。此后，王某凭此说明多次向前高米店村委会要求赔偿，但被以各种理由拒绝。王某遂诉至北京市大兴区人民法院，要求前高米店村委会赔偿其经济损失136.315万元。
析法
大兴区法院经审理后认为，王某与前高米店村委会的合同签订后，前高米店村委会未收到王某交纳的租赁费，且王某在未取得房屋准建手续情况下，私自建房，导致被依法拆除，故王某应对此造成的损失自行承担责任。前高米店村委会书记、村长作为证明人，并无权利给前高米店村委会设定赔偿义务，其给王某出具的《说明》并不能作为王某向前高米店村委会主张权利的依据。故判决驳回王某的诉讼请求。一审判决后，王某提出上诉。二审法院经审理认为，王某在未取得房屋准建手续情况下重建、新建了房屋，导致被城管部门依法限期拆除，造成的损失应自行承担。前村书记、村长为王某出具的《说明》明确指出“因未拆迁时”，王某重建、新建房屋不是因拆迁而被拆除，无权要求村里对其进行赔偿。故法院判决驳回上诉，维持原判。
答疑
本案主要涉及的法律问题是：在租赁合同中因添附物被确认为违章建筑被行政机关依法拆除，作为虽未明确表示同意但根据实际情况应推定为明知承租人进行添附的出租人，是否应承担相应的赔偿或补偿责任。
首先运用相关法学理论并结合本案所认定的事实对租赁合同中有关添附行为加以分析。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该法条对改善或增设物规定了两种情形：一种是经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的善意添附；另一种是未经出租人同意或超出合同约定用途合理范围，擅自所为的恶意添附。对善意添附，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”
在审判实践中，在对租赁合同终止、合同无效等情况下，作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿，否则出租人所获利益将会因无法律或合同依据而为不当得利。由此，不难看出，我国对合法添附物的折价补偿方式，就其立法本意，是在遵循公平、等价有偿、诚实信用等民法基本原则的前提下，对租赁合同双方当事人的权益都给予了充分保护，使利益均衡。
本案中，前高米店村委会在知道王某擅自修建房屋后，虽未明确表示反对，但王某是在未取得房屋准建手续的情况下擅自修建、新建房屋，则此行为潜在的后果是一旦租赁合同终止或被确认无效，则前高米店村委会并不能因此而享受预期利益，故如果在本案中适用善意添附原则，由前高米店村委会对王某进行折价补偿，显然有悖于立法精神和法学理论。
所以，本案一、二审法院对王某因未取得房屋准建手续情况下重建、新建房屋，导致被城管部门依法限期拆除，而自行承担相应损失的认定是正确的。
提示
我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收和征用，是国家强行取得公民和法人的财产权或者强行使用公民和法人的财产的制度，是物权绝对性原则的例外规则。
违法建筑物，是指“未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物。”
违法建筑物的基本特征就是具有“先天违法性”，我国法律、法规并未规定对违法建筑物进行补偿的原则。
本文关键词：合同法、协议书、租房协议、租赁合同
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