户口给二手房添难题
2006/11/2 8:23:41作者：高彤 摘自： 编辑：蓝天
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无法迁户口孩子难上学———
●户口没约定，买二手房陷尴尬
贺女士的孩子明年就要上小学了，由于自己目前家住在郊区，户口范围之内实在找不出教学质量能让她满意的学校，贺女士便动了把户口迁出去的念头。贺女士说，自己当初是在人大附中上的学，对中关村一带的学校质量和教育水平印象非常好，中关村一小、三小更是她最为理想的选择，几经寻找，她终于在中关村一带买下了一套小户型的二手房，觉得明年孩子上好学校的问题终于可以解决了。
然而接下来的事情则让贺女士倍感无奈。当她拿着房产证到当地派出所办理户口迁入手续时，被民警告知原房主的户口还没有迁出，不能为她办理新的户口迁入手续，必须由原户籍人亲自办理。可贺女士联系到原房主，却得知原房主长期出差在外地，一时半会还回不到北京来办理迁户口的手续，至于什么时候能回来也要看工作的安排。贺女士觉得很郁闷，本来是为了孩子明年上学才买的房子，如果原房主长期不回来，办不了落户，耽误了学校报名，那可真是得不偿失了。
中大恒基市场研究部数据显示，买房为了落户的消费者占总需求的12%，其中六成客户是为了孩子能够上一所好的学校而在名校周边买房，这类需求多数集中在海淀、朝阳、东城这样中小学名校比较集中的区域。可如果在买房时没有及时将户口问题进行约定和处理的话，真难免遇到像贺女士那样的尴尬。
●产权户口两个系统，户口问题易被忽略
如今，房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，已经是消费者购买二手房经常要考虑到的问题。但是很多人却经常忽略一个同样重要、甚至更为重要的问题———户口。
据中大恒基市场部对自己客户的调查显示，目前北京二手房需求中有62%是没有北京户口的消费者，这部分消费者购买到房产后，基本是原房主户口继续落在这套房屋当中。而在38%的有北京户口的消费者中，又有近12%是为了孩子上学的原因购买房产，这样就涉及到户口的迁移问题。但是二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的，而上户口则并不在这一过程之内。
据了解，买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理，而由于买房跟落户并不在一个系统之内，属于两个部门不同的职权范围，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来，而且派出所也对交易并不知情，不会主动找上门来要求迁户口。因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决。所以很多有关户口的买卖纠纷就是因为这个原因产生。同样，目前的二手房需求中年轻人越来越多，很多都是即将有小孩的家庭，如果户口不迁到购买的房产中，小孩也只能在父母原来的户口所在地落户，人户分离的麻烦便从此不断。
●三点提示，做到防患于未然
为了避免因为户口引起不必要的纠纷和麻烦，及早完成户口的迁移自然是最好的办法，因此，在进行二手房买卖的时候，双方就应该提前想到有关的问题，并在交易过程中也将其作为一个重要的环节来对待。筑家地产建议消费者，在签订房屋买卖合同时，就要明确约定有关户口迁移的条款，并约定具体的违约责任，具体来讲要注意以下几点。
首先，在交易之前，买方有必要到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。需要注意的是，如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。
第二，买方应该要求卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法并不十分保险，因为户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而如果有卖方亲戚将户口落在这里的情况，户口本则不一定能反映出这个问题，也就是说无法排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
第三，最稳妥的办法是，买卖双方就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
●户口没约定，买二手房陷尴尬
贺女士的孩子明年就要上小学了，由于自己目前家住在郊区，户口范围之内实在找不出教学质量能让她满意的学校，贺女士便动了把户口迁出去的念头。贺女士说，自己当初是在人大附中上的学，对中关村一带的学校质量和教育水平印象非常好，中关村一小、三小更是她最为理想的选择，几经寻找，她终于在中关村一带买下了一套小户型的二手房，觉得明年孩子上好学校的问题终于可以解决了。
然而接下来的事情则让贺女士倍感无奈。当她拿着房产证到当地派出所办理户口迁入手续时，被民警告知原房主的户口还没有迁出，不能为她办理新的户口迁入手续，必须由原户籍人亲自办理。可贺女士联系到原房主，却得知原房主长期出差在外地，一时半会还回不到北京来办理迁户口的手续，至于什么时候能回来也要看工作的安排。贺女士觉得很郁闷，本来是为了孩子明年上学才买的房子，如果原房主长期不回来，办不了落户，耽误了学校报名，那可真是得不偿失了。
中大恒基市场研究部数据显示，买房为了落户的消费者占总需求的12%，其中六成客户是为了孩子能够上一所好的学校而在名校周边买房，这类需求多数集中在海淀、朝阳、东城这样中小学名校比较集中的区域。可如果在买房时没有及时将户口问题进行约定和处理的话，真难免遇到像贺女士那样的尴尬。
●产权户口两个系统，户口问题易被忽略
如今，房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，已经是消费者购买二手房经常要考虑到的问题。但是很多人却经常忽略一个同样重要、甚至更为重要的问题———户口。
据中大恒基市场部对自己客户的调查显示，目前北京二手房需求中有62%是没有北京户口的消费者，这部分消费者购买到房产后，基本是原房主户口继续落在这套房屋当中。而在38%的有北京户口的消费者中，又有近12%是为了孩子上学的原因购买房产，这样就涉及到户口的迁移问题。但是二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的，而上户口则并不在这一过程之内。
据了解，买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理，而由于买房跟落户并不在一个系统之内，属于两个部门不同的职权范围，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来，而且派出所也对交易并不知情，不会主动找上门来要求迁户口。因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决。所以很多有关户口的买卖纠纷就是因为这个原因产生。同样，目前的二手房需求中年轻人越来越多，很多都是即将有小孩的家庭，如果户口不迁到购买的房产中，小孩也只能在父母原来的户口所在地落户，人户分离的麻烦便从此不断。
●三点提示，做到防患于未然
为了避免因为户口引起不必要的纠纷和麻烦，及早完成户口的迁移自然是最好的办法，因此，在进行二手房买卖的时候，双方就应该提前想到有关的问题，并在交易过程中也将其作为一个重要的环节来对待。筑家地产建议消费者，在签订房屋买卖合同时，就要明确约定有关户口迁移的条款，并约定具体的违约责任，具体来讲要注意以下几点。
首先，在交易之前，买方有必要到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。需要注意的是，如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。
第二，买方应该要求卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法并不十分保险，因为户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而如果有卖方亲戚将户口落在这里的情况，户口本则不一定能反映出这个问题，也就是说无法排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
第三，最稳妥的办法是，买卖双方就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
本文关键词：二手房买卖、户口
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