警惕虚假租赁合同“对抗”房屋买卖
2006/12/11 11:33:00作者：转载 摘自：新京报 编辑：蓝天
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王先生：今年7月，我通过一家中介公司签订了三方的房产买卖合同，购买了刘先生的房屋，交付了10万元定金，约定在今年10月办理产权证过户手续。可到了10月份，这套房屋已经升值了5万元，我要求刘先生办理过户手续时，他以该房屋在买卖前已经租给了万某，万某有优先购买权为由，认为以前和我签订的买卖合同是无效的。现在，万某已经起诉了，要求法院确认买卖合同无效。请问，万某是否享有优先购买权？
律师指点：这是在二手房买卖中经常出现的问题。根据《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人应当提前三个月告知承租人房屋买卖的具体情况，出卖人未告知的，承租人如有能力购买该房，有权主张房屋买卖合同无效，要求同等条件的优先购买权。如果买卖合同无效，那么根据《合同法》第58条规定：因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
所以，刘先生应当返还王先生交付的款项及利息，刘先生故意隐瞒房屋被租赁事实导致王先生无法购买该房受到的损失，刘先生应当承担责任。
另外，也不排除一种可能，就是刘先生因房价上涨高而不想出售该房，故意签订虚假租赁合同，以此来对抗买卖合同。如果是故意捏造虚假合同，只要买房人王先生有充分证据证明租赁双方恶意串通，损害了第三人的利益的，就可以主张该租赁合同无效，要求出卖人刘先生继续履行买卖合同。
律师指点：这是在二手房买卖中经常出现的问题。根据《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人应当提前三个月告知承租人房屋买卖的具体情况，出卖人未告知的，承租人如有能力购买该房，有权主张房屋买卖合同无效，要求同等条件的优先购买权。如果买卖合同无效，那么根据《合同法》第58条规定：因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
所以，刘先生应当返还王先生交付的款项及利息，刘先生故意隐瞒房屋被租赁事实导致王先生无法购买该房受到的损失，刘先生应当承担责任。
另外，也不排除一种可能，就是刘先生因房价上涨高而不想出售该房，故意签订虚假租赁合同，以此来对抗买卖合同。如果是故意捏造虚假合同，只要买房人王先生有充分证据证明租赁双方恶意串通，损害了第三人的利益的，就可以主张该租赁合同无效，要求出卖人刘先生继续履行买卖合同。
本文关键词：二手房买卖、合同法、购房合同
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