“城中村”农房能否买卖

2006/12/14 8:07:00作者：刘旸　摘自：　编辑：蓝天

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    “城中村”对大多数读者来说是熟悉的。随着城市发展，越来越多的村庄被划入城市规划区内，而土地征用、房屋拆迁等工作却往往未能同步进行。这就使得大量的农房不和谐的分布在一幢幢崛起的都市高楼大厦间。城市的居民常常会遇见这样的情况，小区墙内的商品房动辄卖到三五千元一个平方米，而墙外的一间建在宅基地上的农房却只值数万块钱。
    
    由于“城中村”中农房的价格远比城市房屋底，又具备交通便利等优势，同时还可能具有因拆迁安置补偿带来的一系列利益，所以近年来有大量的城市与农村居民购买城中村的房屋等待拆迁。而相伴随的，因购买农房引起的纠纷也呈稳步上升趋势。

    还是用下面的典型案件来解析。赵先生是我市包河区的某镇某村农民，2000年他在自家的宅基地上翻盖了住房，将原来的平房改成了两层楼房，建筑面积为428平方米，并且办妥了手续。

    2002年赵先生在合肥的女儿生了小孩，为了便于照顾小孩，赵先生夫妇搬到市内女儿家中，老家的房子也就一直空着。2004年去该镇投资的王先生见赵先生的房子空着，而且环境等各方面条件也都较好，就通过了中介公司与赵先生联系，想购买赵先生的房子。赵先生一方面因为女儿这里确实需要他们长期的照应，另一方面又想帮助女儿、女婿减轻购房贷款的压力，于是经过多次协商就将房子卖给了王先生。双方于2004年11月签订了《房屋买卖合同》，王先生一次性交付了房款52万元。 

    今年上半年，赵先生来到了律师事务所，表示想要回已经出卖给王先生的房子，至于原因，赵先生则不愿说明。笔者代理赵先生参加了本案件的诉讼，因双方调解不成，法院作出了判决，判决确认赵先生与王先生所签订的《房屋买卖合同》无效，王先生返还该房屋给赵先生，赵先生返还购房款给王先生。 

    经过调查，原来赵先生所在村的集体土地即将被国家征用。赵先生计算了拆迁补偿利益与售房款的利害得失后，决定解除合同，要回房屋，参加拆迁，获得利益。

    官司结束了，问题出现了。城中村的农房能否买卖？谁可以买卖？本案中，卖方赵先生是农村集体经济组织成员，而王先生却是城市户口。与城市房屋不同，农村房屋因其土地是“宅基地”，土地性质与城市国有土地的性质不同，而不能进入市场流通领域。按照《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，“宅基地的所有权属农民集体所有。”由此可见，拥有城市户口的王先生因不是该集体经济组织的成员，所以不能购买位于该宅基地上的农房。所以其与赵先生的买卖合同因违反了法律的强制性规定，理应被确认无效。

    但是王先生买不得并不能代表农房就一定不能买卖。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此条我们可以看出，宅基地上的农房不是不能买卖，而是村民出卖后便不能再次申请宅基地。由此规定，可以看出宅基地上的农房实际上是可以买卖的。

    既然可以卖，为何上面案例中王先生的买卖合同却被法院确认为为无效，并判令双方返回财产呢？根源在于王先生的户口不在该集体经济组织，也就是赵先生户口所在的村。如果赵先生的房屋是卖给本村的村民，那么买卖合同的效力则另当别论了。

    由上述案例分析我们可以看出，购买“城中村”是一笔看似非常的经济合算买卖，不仅价格便宜，还可能取得拆迁安置后的一系列利益。但实际上，该买卖合同的内部却隐藏着复杂的法律关系与隐讳的法律规定。特别是可能涉及到拆迁，法律关系就更加复杂。 
 

本文关键词：房屋买卖合同、合同无效
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