打物业费官司 业主如何能赢
2007-6-14 10:52:32作者：周贤忠 摘自：沈阳日报 编辑：蓝天
文字显示大小选择：【 】
法官提示→■物业提前撤 须退物业费 ■服务有瑕疵 业主可少交 ■收取滞纳金 数额要合理
核心提示
近年来物业管理纠纷案件呈大幅上升趋势，其中，物业费纠纷位居各类物业管理纠纷之首。那么，是什么原因引起如此激烈的物业费纠纷？如果不满意物业服务，业主该如何维权？6月13日，市法院民二庭法官韩鹏结合几起典型案例介绍了相关法律和业主维权的常识。
提前撤——
物业须退物业费
李某所住的小区一直由某物业公司提供物业服务。李某交纳了从2003年10月1日至2004年10月1日的物业费1139元，可是2004年3月27日，物业公司突然撤出了小区，单方中止合同。随后一家房屋开发公司进驻该小区，在此期间为小区全体业主提供免费物业服务。2006年5月31日，李某向法院起诉，要求原物业公司给付多收取的物业管理费569元。物业公司辩称，其在撤离后，已委托另一开发公司为业主提供服务，且未向业主另行收费，李某没有受到损失，其没有诉讼资格。
法院认为，物业公司收取了李某物业费后，没有按约为李某提供物业服务，中途撤离小区的行为属违约行为。物业公司当返还在其撤离后至2004年10月1日的物业费。因物业公司未向法院提供开发公司到小区服务系受其委托的相关证据，法院对物业公司已采取补救措施的抗辩理由不予支持。法院判决物业公司返还李某物业管理费569元。
物业交接应移交维修基金
如果物业公司没有按合同约定完全履行自己的义务，选择提前撤离，根据权利义务对等原则，应按实际服务时间收取物业费。对业主已经预交的，尚未履行的物业服务费用应予返还。同时，物业公司在合同届满或解除后，应退出原管理区域，向新的物业公司移交物业管理服务所必须的相关资料及专项维修基金等。
不常住——
也得交物业费
2004年10月5日，孙某在大东区购买了一处房屋，但他一直没有去住。从2005年8月开始，孙某不再交纳物业费，至2006年6月共欠物业费1959元。孙某称：物业合同中没有约定房屋空置时必须交纳物业费，我一直没住，所以不用交物业费。
法院认为，按照惯例，买房人入住后应当交纳物业管理费。至于买房人是否使用，何时使用，物业公司无法控制，如以房屋闲置为由拒绝交物业费，必然引起各业主交费不统一，物业无法进行管理，影响服务水平。对于个别业主出现房屋闲置较长的情况，应当积极与物业协商或向业主委员会反映，重新约定合同，但不能以此作为拒绝交物业费的理由。法院判决孙某给付物业公司物业费1959元。
业主须按合同约定交费
根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。虽然业主未在房屋居住，但是物业合同并没有解除或者中止履行，双方的权利义务关系还存在，物业公司也按照合同约定履行了自己的义务。业主不入住不能成为不履行合同的理由，也不会对合同效力和履行产生影响。业主须按合同约定交纳物业费，然后与物业公司就此问题进行协商。
有瑕疵——
可少交物业费
邓女士于2002年10月1日购买一处房屋，拖欠物业公司2004年1月至2005年12月的物业费3898元。邓女士称：物业公司未履行义务，致使她的房屋内可视电话没有图像，楼上主管道漏水，房屋棚顶大白脱落。她多次报修，但一直未能解决。因此，她拒绝交纳物业费。物业公司于2006年10月16日起诉到法院。在审理中，物业公司承认邓女士的说法。
法院认为，物业公司对邓女士居住的小区提供了物业服务，邓女士亦实际接受了服务，因此，邓女士负有给付相应物业费的义务。物业公司虽然对邓女士的房屋棚顶及可视电话未能及时维修，物业服务存在一定瑕疵，但已基本履行了物业合同约定的主要义务，不能成为邓女士拒付全部物业费的理由。邓女士还曾在业主意见征询表中表示满意。考虑到物业服务的状况，法院可对物业费进行适当扣减，判决邓女士按合同约定物业费的90%给付。
发现问题及时保留证据
现在的物业服务纠纷中，大多数是由于业主对物业服务不满意而拒绝交费。但是物业服务包括多个方面，不仅包括对业主房屋专有部位的维修，也包括对共有部位的维护和管理。所以业主不能仅对个别问题不满，就拒绝交费。如果物业确实服务不到位，可同物业进行协商，减少物业费的收取。协商不成的，可诉讼解决。法院会根据物业公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主应交的物业费。需要注意的是，如发现物业公司在服务中有不符合合同约定的情况时，要及时保留票证、合同或者录像、公证证明等相关证据。
滞纳金过高——
不公平可调低
2000年12月29日，李某入住某花园小区，每月物业费为1.5元／平方米。《业主公约》规定，业主逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三交纳滞纳金；逾期交纳物业管理费超过三个月的，应自超过三个月之日起按应交物业管理费的日千分之八交纳滞纳金。
2002年开始，李某认为物业收费过高，与实际服务不符，而拒绝交纳物业费。物业公司在数次催缴无果情况下，于2006年2月6日将其告到法院，要求李某给付2002年至2005年拖欠的物业管理费8095元及滞纳金4.3万余元。
法院认为，物业公司和李某签订的《业主公约》合法有效，李某接受了物业公司的服务，应按约定交费。但物业公司系追索四年的物业费，如果按照《业主公约》约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，法院根据实际情况，认为承担欠款总额25％的滞纳金为宜。法院判决李某给付物业费8095元、滞纳金2023元。
交滞纳金须有合同约定
业主无正当理由拖延支付或者拒绝支付物业服务费用，物业服务企业可根据合同的约定请求业主支付物业服务费以及滞纳金。如果滞纳金数额过高的，根据业主请求法院可做适当调整。需要提醒物业服务企业的是，如果双方在合同中未约定滞纳金，物业服务企业就不能要求业主支付滞纳金，否则法院不予支持。
核心提示
近年来物业管理纠纷案件呈大幅上升趋势，其中，物业费纠纷位居各类物业管理纠纷之首。那么，是什么原因引起如此激烈的物业费纠纷？如果不满意物业服务，业主该如何维权？6月13日，市法院民二庭法官韩鹏结合几起典型案例介绍了相关法律和业主维权的常识。
提前撤——
物业须退物业费
李某所住的小区一直由某物业公司提供物业服务。李某交纳了从2003年10月1日至2004年10月1日的物业费1139元，可是2004年3月27日，物业公司突然撤出了小区，单方中止合同。随后一家房屋开发公司进驻该小区，在此期间为小区全体业主提供免费物业服务。2006年5月31日，李某向法院起诉，要求原物业公司给付多收取的物业管理费569元。物业公司辩称，其在撤离后，已委托另一开发公司为业主提供服务，且未向业主另行收费，李某没有受到损失，其没有诉讼资格。
法院认为，物业公司收取了李某物业费后，没有按约为李某提供物业服务，中途撤离小区的行为属违约行为。物业公司当返还在其撤离后至2004年10月1日的物业费。因物业公司未向法院提供开发公司到小区服务系受其委托的相关证据，法院对物业公司已采取补救措施的抗辩理由不予支持。法院判决物业公司返还李某物业管理费569元。
物业交接应移交维修基金
如果物业公司没有按合同约定完全履行自己的义务，选择提前撤离，根据权利义务对等原则，应按实际服务时间收取物业费。对业主已经预交的，尚未履行的物业服务费用应予返还。同时，物业公司在合同届满或解除后，应退出原管理区域，向新的物业公司移交物业管理服务所必须的相关资料及专项维修基金等。
不常住——
也得交物业费
2004年10月5日，孙某在大东区购买了一处房屋，但他一直没有去住。从2005年8月开始，孙某不再交纳物业费，至2006年6月共欠物业费1959元。孙某称：物业合同中没有约定房屋空置时必须交纳物业费，我一直没住，所以不用交物业费。
法院认为，按照惯例，买房人入住后应当交纳物业管理费。至于买房人是否使用，何时使用，物业公司无法控制，如以房屋闲置为由拒绝交物业费，必然引起各业主交费不统一，物业无法进行管理，影响服务水平。对于个别业主出现房屋闲置较长的情况，应当积极与物业协商或向业主委员会反映，重新约定合同，但不能以此作为拒绝交物业费的理由。法院判决孙某给付物业公司物业费1959元。
业主须按合同约定交费
根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。虽然业主未在房屋居住，但是物业合同并没有解除或者中止履行，双方的权利义务关系还存在，物业公司也按照合同约定履行了自己的义务。业主不入住不能成为不履行合同的理由，也不会对合同效力和履行产生影响。业主须按合同约定交纳物业费，然后与物业公司就此问题进行协商。
有瑕疵——
可少交物业费
邓女士于2002年10月1日购买一处房屋，拖欠物业公司2004年1月至2005年12月的物业费3898元。邓女士称：物业公司未履行义务，致使她的房屋内可视电话没有图像，楼上主管道漏水，房屋棚顶大白脱落。她多次报修，但一直未能解决。因此，她拒绝交纳物业费。物业公司于2006年10月16日起诉到法院。在审理中，物业公司承认邓女士的说法。
法院认为，物业公司对邓女士居住的小区提供了物业服务，邓女士亦实际接受了服务，因此，邓女士负有给付相应物业费的义务。物业公司虽然对邓女士的房屋棚顶及可视电话未能及时维修，物业服务存在一定瑕疵，但已基本履行了物业合同约定的主要义务，不能成为邓女士拒付全部物业费的理由。邓女士还曾在业主意见征询表中表示满意。考虑到物业服务的状况，法院可对物业费进行适当扣减，判决邓女士按合同约定物业费的90%给付。
发现问题及时保留证据
现在的物业服务纠纷中，大多数是由于业主对物业服务不满意而拒绝交费。但是物业服务包括多个方面，不仅包括对业主房屋专有部位的维修，也包括对共有部位的维护和管理。所以业主不能仅对个别问题不满，就拒绝交费。如果物业确实服务不到位，可同物业进行协商，减少物业费的收取。协商不成的，可诉讼解决。法院会根据物业公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主应交的物业费。需要注意的是，如发现物业公司在服务中有不符合合同约定的情况时，要及时保留票证、合同或者录像、公证证明等相关证据。
滞纳金过高——
不公平可调低
2000年12月29日，李某入住某花园小区，每月物业费为1.5元／平方米。《业主公约》规定，业主逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三交纳滞纳金；逾期交纳物业管理费超过三个月的，应自超过三个月之日起按应交物业管理费的日千分之八交纳滞纳金。
2002年开始，李某认为物业收费过高，与实际服务不符，而拒绝交纳物业费。物业公司在数次催缴无果情况下，于2006年2月6日将其告到法院，要求李某给付2002年至2005年拖欠的物业管理费8095元及滞纳金4.3万余元。
法院认为，物业公司和李某签订的《业主公约》合法有效，李某接受了物业公司的服务，应按约定交费。但物业公司系追索四年的物业费，如果按照《业主公约》约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，法院根据实际情况，认为承担欠款总额25％的滞纳金为宜。法院判决李某给付物业费8095元、滞纳金2023元。
交滞纳金须有合同约定
业主无正当理由拖延支付或者拒绝支付物业服务费用，物业服务企业可根据合同的约定请求业主支付物业服务费以及滞纳金。如果滞纳金数额过高的，根据业主请求法院可做适当调整。需要提醒物业服务企业的是，如果双方在合同中未约定滞纳金，物业服务企业就不能要求业主支付滞纳金，否则法院不予支持。
本文关键词：物业合同、合同纠纷、物业费
本文已经被阅读了：1264次
本文已经被阅读了：1264次
