预售款存专有账户 十一起开发商钱袋子将被严管
2007/9/21 10:27:17作者：转载 摘自： 编辑：蓝天
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“预付款早已交过，我买的房为什么迟迟不能交付？”不少买房人都有过这样的疑问。近两年来，其他城市连续发生开发商将房款挪作他用或卷款走人，造成房屋无法按期交付或成为烂尾楼的恶性事件，引起了南京市有关部门的高度重视，并酝酿加强资金监管。记者昨日从南京市房产局获悉，南京市房产局与中国人民银行南京分行已联合出台《南京市商品房预售款监管办法》，该办法将于今年10月1日正式实施，届时开发商所有预售房款必须存入银行设立的专用“监管账户”。
背景：亿元房款被开发商卷走
前不久外地发生了一起楼市案件引起了全国广泛关注。某开发商开发一处楼盘，房子封顶后开发商立刻办理预售许可证开始卖房子，由于楼市火爆，很快住宅便销售一空，然而就在购房者期待办理房产证时竟然发现，开发商已经席卷上亿元的预售款“人间蒸发”，而一些已经办理房产证的购房者发现，自己的房产证也是“假冒产品”。无独有偶，今年年初，重庆也发生了一起开发商玩“空手道”诈骗的案件：一个名叫游绍华的开发商采取私刻原始产权人印章、伪造房屋预售或抵押解除手续等手段，将一处已抵押给银行的房产重复抵押或销售，骗取185名购房者的首付款。
“南京目前尚未发生类似的严重事件，但因开发企业挪用资金影响工程建设，造成房屋延期交付的事件却时有发生，因此决不能高枕无忧。”南京市房产局有关负责人告诉记者，出现这种情况主要是目前预售制度的缺陷造成的，其主要原因是相关部门对商品房预售款监管不到位。早在1994年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高甚至达90%以上。
对策：预售款必须先保证工程建设
该负责人介绍，早在两个月以前，南京市房产局已经就此问题和中国人民银行南京分行与南京地区8家商业银行的专业人士就如何搞好南京商品房交易资金监管、如何保护购房人利益不受侵害、如何有效降低金融风险以及资金监管的运作模式与方法等方面进行了座谈，并听取大家的意见和建议。
当时到会代表一致认为这一举措对进一步规范南京房地产市场交易秩序，保障购房者交易资金安全，有效防止延期交房及烂尾楼的发生是一剂很好的良药，同时，也使银行投放于建设项目中的贷款资金更加安全，减少了金融风险。在监管方式上，大家提出了许多想法和很好的建议，以确保商品房预售款用于工程建设，确保工程建设项目不因资金问题而受影响。
该负责人昨日告诉记者，目前讨论意见已经成熟，前几天他们已经和中国人民银行南京分行联合出台了《南京市商品房预售款监管办法》，《办法》从下个月1日起正式实施，它将用强制手段对今后所有地产项目的预售款实施监管，切实保障购房者的利益不被侵害。
新政：预售款存入专有账户
记者采访了解到，一般情况下，房地产开发的建设资金中，开发企业的自有资金仅占三分之一，大部分建设资金主要来自银行贷款和商品房预售款。
新《办法》首先对“预售款”作出更为详细的界定：指的是房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付给开发企业的预购房款，包括商品房按揭贷款。
然后《办法》要求，从今年10月1日起，今后凡是在南京市行政区域内从事房地产开发的企业，其预售款都必须实行“专款专用”——开发企业根据建设项目实际情况，按幢或者按建设项目分期规模在银行开设商品房预售款监管账户，并将所有预售房款直接打入相应的监管账户。
在申请使用过程中，开发企业必须提供申请表和项目监理单位出具的相关工程进程，银行在审核后才能放款。
有关人士表示，银行对投入到房地产开发建设项目中的贷款资金监管很严，从抵押贷款到商品房预售款的回笼和按揭办理基本采取的是封闭式管理，但只限于所贷款的额度范围。
一些开发企业与监管银行签订了商品房预售款监管协议，可是协议中并没有明确双方各自的责任和义务，造成部分开发商既未将商品房预售房款存入指定账户，银行也未对预售款资金的进出加以监管，使商品房预售款的监督使用形同虚设。
如果新《办法》实施，银行可能将实行按幢或按分期项目预售款监管模式进行监管。
虽然工作量增加，责任增大，但更加便于管理和操作，在保证资金使用安全的同时，也有利于银行防范金融风险，保证运行安全。
惩罚：一旦违规，银行连坐
有关负责人介绍，为了能让监管拥有强制效力，此次出台的《办法》中还特别强调了惩罚手段。
《办法》第十四条规定：开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金或者擅自截留、挪用购房人房款的或不将购房人房款打入监管账户的，一经查实，房管部门可立即停止该建设项目的销售，责令其限期改正，可处以3万元以下罚款，并承担相应责任。同时，还可将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的征信系统。
同时《办法》对与监管相关的监理、银行、金融代理机构等也制定了相应罚则。其中，建设项目的监理单位提供虚假建设项目完工证明，并造成开发企业因超前超额支取预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应法律责任。监管银行未按要求受理、审核开发企业申请资料，造成开发企业因超前超额支取预售款而影响工程按期竣工的，除承担相应法律责任外，该银行今后还不得再进行商品房预售款的监管。
本文关键词：购房合同、预付款
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