如何避免买房时的“霸王条款 ”陷阱？
2008-3-31 9:29:09作者：孙哲 摘自： 编辑：蓝天
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【本文摘要】 购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预（销）售许可证的开发商，建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。
沈阳市消协支招商品房认购合同中不平等格式条款
进入4月，天气渐渐暖和，不少市民又开始四处溜达挑选房子。但是买房毕竟不是买衣服，动辄几十万的投入让购房者绷紧了神经，生怕一不留神吃亏上当，掉进购房陷阱里。
昨日，沈阳市消费者协会向广大购房者公布了商品房认购合同中的“霸王条款”，为您在签购房合同时提供参考。
市消协提醒购房者：在签合同时，最好携带一份正规的 《商品房买卖合同 （示范文本）》，与开发商的合同进行认真比对，如果遇到“霸王条款”，不要委曲求全，应该毫不犹豫拿起电话向消协举报。
霸王条款一：
“认购书一旦签订定金不退还”
3·15律师团点评：此条款属于典型的不平等格式条款，定金不退只针对购房者，并没有对对开发商进行约束，如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时，开发商应当向认购人双倍返还定金。
消协支招：该条款应更改为，“认购人签订本认购书时即交付定金，本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商（出卖人）返还定金；因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人；如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。”
霸王条款二：
“收取诚意金定期无息退还不商量”
3·15律师团点评：首先，不符合商品房销售条件的开发商是不允许向购房者收取诚意金的；而且如果因为开发商的原因，购房者选房不成，开发商不仅要退还诚意金，而且要支付一定的违约金。
消协支招：购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预（销）售许可证的开发商，建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。
霸王条款三：
“通过认购收取首付款或全部购房款”
3·15律师团点评：这等于是集购房者的钱去建房，名为认购实为集资建房。这样做无疑加大了购房者的市场风险，购房者对此应当有充分的认识。
消协支招：如开发商在没有取得商品房预（销）售许可证的情况下，收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款，对这类协议要坚决说“不”如果开发商已经取得了商品房预（销）售许可证，应当与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。
霸王条款四：
“出现面积差异，按预定书约定之价款多退少补”
3·15律师团点评：这个条款看似公平，实质上认购人承受着较大的风险责任。认购人对此应当格外小心。
根据规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；如果面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内 （含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
消协支招：与开发商明确约定购房者能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，应约定公平、合理的解决办法，或者详细约定出现面积误差。
霸王条款五：
“销售资料仅供示范，所有细节以政府审批之图为准”
3·15律师团点评：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就房屋及相关设施所作的具体说明和允诺如果对商品房合同签订有重大影响，则应当视为要约。即使说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
消协支招：对于开发商的任何宣传资料或口头承诺，消费者要坚持把相关内容写入合同或将开发商所提供的价格、效果图、户型图、海报等资料作为合同附件，并明确约定违约责任。同时应当注意对相关宣传资料的收集和长期保存。
霸王条款六：
“所购商品房一经认购，非出卖人同意，不准退”
3·15律师团点评：该条款排除了认购人依法解除合同的权利，违反了合同法的相关规定，属于无效的格式条款。
消协支招：购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定，应当要求开发商删除此类条款，这是消费者的权利。
霸王条款七：
“认购人提供的资料若不属实，后果自负”
3·15律师团点评：该条款属于权利、义务不对等的格式条款。条款的内容显然是站在了开发商的角度，双方签订合同，都存在向对方提供材料的事实，但开发商利用其优势地位，仅约定了认购人提供不实材料的违约责任，却只字不提开发商提供不实材料的违约责任，权利、义务明显不对等。
消协支招：购房者应当同时要求在协议中约定开发商提供不实资料违约责任，从而使双方的权利、义务对等。
霸王条款八：
“认购人与开发商签订了《商品房认购合同》，则视为认可了《商品房买卖合同》中的全部条款”
3·15律师团点评：根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，如果有定金条款的约定，出卖人应当将定金返还认购人。
消协支招：仔细阅读《商品房买卖合同》中的条款内容，与开发商协商一致后将协商后的《商品房买卖合同》文本作为双方认购协议的附件，与认购协议具有同等的法律效力。
霸王条款九：
“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守，对所认购商品房状况也已充分了解。”
3·15律师团点评：在多数情况下，购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程。
消协支招：建议认购人在签订《商品房认购合同》的同时，将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同，并明确违约责任，充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。
沈阳市消协支招商品房认购合同中不平等格式条款
进入4月，天气渐渐暖和，不少市民又开始四处溜达挑选房子。但是买房毕竟不是买衣服，动辄几十万的投入让购房者绷紧了神经，生怕一不留神吃亏上当，掉进购房陷阱里。
昨日，沈阳市消费者协会向广大购房者公布了商品房认购合同中的“霸王条款”，为您在签购房合同时提供参考。
市消协提醒购房者：在签合同时，最好携带一份正规的 《商品房买卖合同 （示范文本）》，与开发商的合同进行认真比对，如果遇到“霸王条款”，不要委曲求全，应该毫不犹豫拿起电话向消协举报。
霸王条款一：
“认购书一旦签订定金不退还”
3·15律师团点评：此条款属于典型的不平等格式条款，定金不退只针对购房者，并没有对对开发商进行约束，如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时，开发商应当向认购人双倍返还定金。
消协支招：该条款应更改为，“认购人签订本认购书时即交付定金，本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商（出卖人）返还定金；因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人；如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。”
霸王条款二：
“收取诚意金定期无息退还不商量”
3·15律师团点评：首先，不符合商品房销售条件的开发商是不允许向购房者收取诚意金的；而且如果因为开发商的原因，购房者选房不成，开发商不仅要退还诚意金，而且要支付一定的违约金。
消协支招：购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预（销）售许可证的开发商，建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。
霸王条款三：
“通过认购收取首付款或全部购房款”
3·15律师团点评：这等于是集购房者的钱去建房，名为认购实为集资建房。这样做无疑加大了购房者的市场风险，购房者对此应当有充分的认识。
消协支招：如开发商在没有取得商品房预（销）售许可证的情况下，收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款，对这类协议要坚决说“不”如果开发商已经取得了商品房预（销）售许可证，应当与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。
霸王条款四：
“出现面积差异，按预定书约定之价款多退少补”
3·15律师团点评：这个条款看似公平，实质上认购人承受着较大的风险责任。认购人对此应当格外小心。
根据规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；如果面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内 （含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
消协支招：与开发商明确约定购房者能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，应约定公平、合理的解决办法，或者详细约定出现面积误差。
霸王条款五：
“销售资料仅供示范，所有细节以政府审批之图为准”
3·15律师团点评：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就房屋及相关设施所作的具体说明和允诺如果对商品房合同签订有重大影响，则应当视为要约。即使说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
消协支招：对于开发商的任何宣传资料或口头承诺，消费者要坚持把相关内容写入合同或将开发商所提供的价格、效果图、户型图、海报等资料作为合同附件，并明确约定违约责任。同时应当注意对相关宣传资料的收集和长期保存。
霸王条款六：
“所购商品房一经认购，非出卖人同意，不准退”
3·15律师团点评：该条款排除了认购人依法解除合同的权利，违反了合同法的相关规定，属于无效的格式条款。
消协支招：购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定，应当要求开发商删除此类条款，这是消费者的权利。
霸王条款七：
“认购人提供的资料若不属实，后果自负”
3·15律师团点评：该条款属于权利、义务不对等的格式条款。条款的内容显然是站在了开发商的角度，双方签订合同，都存在向对方提供材料的事实，但开发商利用其优势地位，仅约定了认购人提供不实材料的违约责任，却只字不提开发商提供不实材料的违约责任，权利、义务明显不对等。
消协支招：购房者应当同时要求在协议中约定开发商提供不实资料违约责任，从而使双方的权利、义务对等。
霸王条款八：
“认购人与开发商签订了《商品房认购合同》，则视为认可了《商品房买卖合同》中的全部条款”
3·15律师团点评：根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，如果有定金条款的约定，出卖人应当将定金返还认购人。
消协支招：仔细阅读《商品房买卖合同》中的条款内容，与开发商协商一致后将协商后的《商品房买卖合同》文本作为双方认购协议的附件，与认购协议具有同等的法律效力。
霸王条款九：
“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守，对所认购商品房状况也已充分了解。”
3·15律师团点评：在多数情况下，购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程。
消协支招：建议认购人在签订《商品房认购合同》的同时，将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同，并明确违约责任，充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。
本文关键词：商品房买卖合同、认购合同、合同条款、违约责任
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