浅论房屋买卖中涉及的优先购买权与善意取得
2009/7/15 10:28:04作者：张彦霞 摘自： 编辑：张彦霞
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随着二手房买卖市场的再次升温，房屋买卖中的所涉及的法律问题再次凸显，其中法律规定的优先购买权成为所涉纠纷较多的争议点，其中优先购买权和善意取得的又成为法律人士关注的焦点。
一、优先购买权与善意取得制度的定义
优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的房屋或者出租人出卖出租房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下具有的优先购买的权利。
善意取得制度，在传统民法中，只适用于动产物权而不适用于不动产物权。2007年10月1日实施的我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产物权善意取得制度。这一规定完善了我国原有的物权法制度，使我国在不动产所有权取得方面有了开拓性的进展。
二、我国对于优先购买权与善意取得制度的法律规定
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条有规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 我国民法通则第七十八条第二款有规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用不动产物权的善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：
1、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的。
2、受让人受让该不动产物权时是善意的。不动产物权的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用不动产物权善意取得。所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
3、受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。不动产物权善意取得适用应以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。因此，受让人无偿取得不动产物权的，不适用善意取得制度。
4、交易之不动产物权已作权利的变更登记。根据我国法律，不动产物权的转让是以登记为要件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。
三、善意取得与优先购买权不涉及法律冲突
所谓法律冲突，是指不同的法律对同一规范对象作出不同的规定。这里应当强调必须是只有针对“同一规范对象”才能发生法律冲突，对不同的规范对象是不可能发生冲突的。那么，请看关于优先购买权和关于善意、有偿取得的有关规定是否存在法律冲突。关于房屋租赁中的优先购买权，我国的法律是这样规定的。《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
关于善意取得，只是在最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条有所涉及：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”关于优先购买权的规定，其规范对象是房屋租赁民事活动中出租人出售租赁房屋的行为；关于善意、有偿取得的规定，是规范共同共有人擅自处分共同共有财产后，其他共同共有人的维权行为；因而关于优先购买权的规定与善意、有偿取得的规定是两股道上跑的车，不会发生碰撞。关于善意、有偿取得的规定，只适用于处理共同共有人追偿共同共有财产这一特殊情况，不能将其扩大到其他领域。
善意、有偿取得的理由不能对抗优先购买权，房屋买卖合同无效必然导致优先购买权的实现。
我国实践中法院对于优先购买权案件一般的处理原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益，从全局考量案件，严格按照法律规定处理问题。
善意取得与优先购买权便需严格依照法律规定，泾渭分明的处理，不能使二者发生混淆，造成受损害当事人的利益不能受到法律的保护。
一、优先购买权与善意取得制度的定义
优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的房屋或者出租人出卖出租房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下具有的优先购买的权利。
善意取得制度，在传统民法中，只适用于动产物权而不适用于不动产物权。2007年10月1日实施的我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产物权善意取得制度。这一规定完善了我国原有的物权法制度，使我国在不动产所有权取得方面有了开拓性的进展。
二、我国对于优先购买权与善意取得制度的法律规定
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条有规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 我国民法通则第七十八条第二款有规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用不动产物权的善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：
1、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的。
2、受让人受让该不动产物权时是善意的。不动产物权的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用不动产物权善意取得。所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
3、受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。不动产物权善意取得适用应以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。因此，受让人无偿取得不动产物权的，不适用善意取得制度。
4、交易之不动产物权已作权利的变更登记。根据我国法律，不动产物权的转让是以登记为要件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。
三、善意取得与优先购买权不涉及法律冲突
所谓法律冲突，是指不同的法律对同一规范对象作出不同的规定。这里应当强调必须是只有针对“同一规范对象”才能发生法律冲突，对不同的规范对象是不可能发生冲突的。那么，请看关于优先购买权和关于善意、有偿取得的有关规定是否存在法律冲突。关于房屋租赁中的优先购买权，我国的法律是这样规定的。《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
关于善意取得，只是在最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条有所涉及：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”关于优先购买权的规定，其规范对象是房屋租赁民事活动中出租人出售租赁房屋的行为；关于善意、有偿取得的规定，是规范共同共有人擅自处分共同共有财产后，其他共同共有人的维权行为；因而关于优先购买权的规定与善意、有偿取得的规定是两股道上跑的车，不会发生碰撞。关于善意、有偿取得的规定，只适用于处理共同共有人追偿共同共有财产这一特殊情况，不能将其扩大到其他领域。
善意、有偿取得的理由不能对抗优先购买权，房屋买卖合同无效必然导致优先购买权的实现。
我国实践中法院对于优先购买权案件一般的处理原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益，从全局考量案件，严格按照法律规定处理问题。
善意取得与优先购买权便需严格依照法律规定，泾渭分明的处理，不能使二者发生混淆，造成受损害当事人的利益不能受到法律的保护。
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